依然有很多观点，认为临深是个坑。这样的认识是建立在这样一个基础上：过去10几年来，到临深区域去买物业的人，最后要么是物业的增值幅度很小，要么是被套站岗无法转手。所以，经常会有人说：去临深买房子，就算是价格一直在涨，但是二手房市场不发达，你也卖不出去。

过去这样的认识是正确的，但未来却未必。

依然认为临深是个坑，是犯了静态的错误，没看到临深区域在发生剧烈的变化。

最近的一些公开信息我认为很重要，有可能会让临深区域在长则十三五期间会出现一个大的变局。

这个会议的主题是：更好发挥深圳经济中心城市的集聚辐射带动作用。

这是马兴瑞升任省长不到一个月，专门为深圳召开的会议。这里面释放了什么信号？深圳有哪些需要省政府支持协调的？深圳在改革发展中遇到的困难和问题是什么？

猜想这些并不困难，深圳的困难，千变万化还是离不开年起就开始强调的“四个难以为继”：土地、空间的难以为继，人口重负的难以为继，能源、水资源的难以为继，以及环境承载力的难以为继。

这里面最重要的难以为继就是土地和人口，如果按万人口规模计算，深圳的人口密度已经超过了1万人/平方公里，逼平了东京、首尔这些全球人口密度最高的国际城市。人口、产业都要疏导出去，否则，房价只会越来越高，大城市病也会越来越严重。

马兴瑞在深圳的时候规划了未来将要填海50平方公里，来缓解土地危局，但远水不解近渴。

然后到了2月22日，又一则信息是，省政府在佛山市召开珠三角地区（七市）优化发展工作现场办公会，与珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆等七市进行精准对接，听取了解各市的工作情况和具体需求，全力推动珠三角地区优化发展取得更大进展和成效。省长马兴瑞出席会议并讲话。

这两则信息全部都和都市圈、城市群有关，第一则是释放深圳在全省中的更强的带动作用，这很容易让人联想到之前的3+2都市圈（深莞惠+河源汕尾）战略。而第二则是集合整个珠三角的力量，冲刺世界级城市群。

如果我们有印象，应该还记得在年初，世界银行曾经发布一份报告称：截至年，包括广州、深圳、佛山和东莞在内的珠江三角洲城市片区拥有人口约万人，超过阿根廷、加拿大或马来西亚等国家的人口总和。超过日本东京都市圈（大约万人口），成为全球面积最大、人口最多的都市圈。

但珠三角至今还无法成为世界级城市群，所谓的世界级城市群，按照一般的理解，是必须要建成统一市场的，也即是：生产要素在城市群的各个城市之间能够自由的流动，每个人都能够均等的享受到都市圈内的就业、生活、医疗、教育等机会。世行在当时的报告中也指出，阻碍珠三角都市圈一体化的主要障碍是行政区划的分割带来城市管理的碎片化，都市圈内各个城市各自为政，无法形成统一市场。很多城市已经连成一体，却又处在不同的行政区划之中。珠三角、长三角，都是这个。媒体当时也指出，世行的报告失之偏颇，如果以城市一体化的生活圈、一体化的经济圈的标准来看，珠三角九市的都市圈仍在半途，远远落后于东京、首尔都市圈，主要障碍就在制度层面的难以扁平化。

（东京都市圈）

新任省长甫一上任的两个会议，全部集中在了这件大事上。不知道各位小伙伴怎么想，我看到这些新闻，第一感受就想到了世行的那份报告。在我看来，这些信息显示了两点：一是显示了政府对未来城市大趋势的判断，实现珠三角城市群的一体化，经济的一体化和生活的一体化。二是显示了政府开始对阻碍城市群无法一体化的“拦路石”找对策。

珠三角的未来要实现“统一市场”，这是我从这些会议里收到的，这是前所未有的。这样的信号，作为投资者，甚至是普通的买房人，非常有必要收到。市场上现在对于都市圈的概念，还没能够达成共识。但是我认为，这一届的政府已经指明了方向。

而且，和京津冀、长三角相比，珠三角不跨省，我认为推进的难度更小一些。

讨论第二个问题。

不谈广佛肇，落地到我们最熟悉的深莞惠，我的判断是：也许不需要很久，深莞惠之间行政区划的分割将被打开一道口子。因为，如果要一体化，首先必须是打破行政区划的垄断，如果对这个不动刀，世界级的城市群永远没有办法建立起来。

比如讲个最现实的，现在越来越多的深圳人已经杀去了东莞、惠州买房子，但他们的生活重心依然在深圳，因为他们在那里无法分享到和深圳均等的生活服务。同时，一体化最基础的前提，深圳和莞惠之间的虽已有了规划但还没有实现打通，1小时的交通和生活圈必须要等到地铁开通方告全部实现。而要实现这些，行政区划的壁垒首先要打破。这个不打破，一切都无从谈起。

但听到这里，很多市场人士又会陷入到另一个方向去：深圳又要喊扩容或直辖了？

相信不再是那样，打破行政区划的垄断，不一定就还是老一套的把别的城市给吞了，已经搞了那么多年都搞不动说明不现实，而且，即便搞成了，说明我们搞城市群还是行政区划的老思路。弄一个巨大巨大的饼，把一个东京都市圈规模那么大的都市圈全部叫“深圳”，电话区号全改成，车牌全改成“粤B闪光辉”，又怎样？

还按老一套搞，实质是无视深莞惠走向都市圈，背后的深层次动因是市场的逻辑。早在去年深圳发布《十三五规划纲要》时，我就表达过类似的观点：无论深圳要不要直辖扩容，都无法阻挡深莞惠经济生活一体化，建立都市圈的步伐。

在这里，我们可以再一次讨论一下“别让华为跑了”的话题。我之前也写过一篇文章《华为要的是三个深圳湾，深圳实在给不起》。当市场觉得华为、中兴这些制造业离开了深圳去了东莞、河源就是“跑了”，这是一种“险隘的深圳主义”，认为深圳只是平方公里、万人口的电话区号是的地方，跑到电话区号、那就不能叫是深圳的企业了。这还是一个小深圳的概念，与上述省政府会议对深圳的定位——发挥深圳经济中心城市的集聚辐射带动作用——完全背道而驰。

无论是决策层的新期望，还是市场正在推进的现实，深莞惠都已经事实上展开了史无前例的一体化。东莞、惠州乃至中山，都在事实上成为围绕着深圳进行产业协同的“新城”，从而构建一个“大深圳”。如果是这样，就相当于说：华为总部设在深圳，而另外的部分郊区一样，无论如何也无法理解为华为离开了深圳。

上述会议里还有一句话非常重要：“要充分发挥深圳作为副省级城市和计划单列市应有的辐射带动作用，也必须赋予应有的权限，做到权责对等……让深圳这台‘发动机’开足马力，进一步释放创造力和带动力。”

这是我第一次看到在都市圈建设的事件上给深圳赋权的表述，如果要推动一体化的建设，如果要将定位为全国经济中心城市，那么在都市圈的建立过程中，深圳显然应该成为主导方。我不知道具体会如何落地，也许我们会看到像当年国外的那些大型都市圈的建设过程中，一个超越深莞惠三地的权力协调机构的出现。也许是干脆一点，深圳来主导整个深莞惠中的未来规划。总之，这样的表述要解决的问题，缓解深圳的四个难以为继，进而带动都市圈协同发展。

现在已经不仅仅是口号了，今年深圳发布的交通规划，实质上已经是在落地推进了，尤其是连接莞惠中三地的地铁规划。显示这个都市圈一体化的时代，到来的会比我们想象得快。走向临深已是大势所趋，挡也挡不住。这个情况下，我们对临深区域的房地产市场的判断，也都会发生深刻的变化。这一点，我们下一篇再谈。

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