广深双城记（三）

深圳同蓄意离婚者杠上了！

2月8日，深圳实施了一个新政补丁：

夫妻离婚并将房产登记在无购房资格那方名下的，另一方自离婚日起，3年内不得在深购房。3年内再婚或复婚者，同时适用该规。

自去年年中调控以来，深圳已第三次在夫妻结/离/复婚问题上做文章了，政策缝缝补补了几次，严堵通过假结/离婚炒房！

深圳为啥紧张如斯？

头顶房价全国第一的帽子啊！

不但房价全国第一，涨幅还争着当第一！

去年11月深圳二手房均价“才”8.2万，12月就变为8.8万了！一个月涨了一个四线城市的均价！

买涨不买跌！深圳的房子吸引着全国有心有力的人前来抢购，大家都感到，深圳的房子不仅仅是深圳的，而是全国的，甚至是全球的！

房价节节拔高，不但同中央的调控方向相悖，还直接推高消费及生活成本，不少人直呼“简直无法活”而选择离开深圳。

华为两年前就同深圳杠上了

生于斯、长于斯的华为除了把总部留在深圳外，从年起就将研发、生产部门陆续搬到隔壁东莞去了。

纵观华为此次大规模搬迁，原因有二：

第一，深圳新增供地很少，还贼贵。华为要建厂扩张，难以拿到大片便宜的工业用地，扩展受限。

第二，深圳地价高，房价更高！导致两个严重问题：一是企业房租等运营成本太高；二是员工租房、买房等生活成本太高。员工承担不起，企业承担不起，无形中折损了企业的竞争力，人员也会自然外流。

房价高企、工业用地又少又贵，导致在深圳人才和企业外流的现象成为了常态。

高房价使“来了就是深圳人”成了一句空话，并已经到了损害深圳城市竞争力的地步！

由此，深圳下狠心遏制房价！

天生异禀的深圳占据着有利的天时，但竟被土地供应不足束缚得难以腾挪施展，甚至被弄得焦头烂额，正着了孟子的著名论断：“天时不如地利！”

何谓“地利”？

《管子·牧民》:不务天时，则财不生;不务地利，则仓库不盈。

地利，没有令人信服的定义。笔者认为在城市的分析中，地利的涵义有八：

1、地理位置；2、战略地势；3、土地体量；4、人居成本；5、土地承载的财富；6、宜居指数；7、地势交通；8、地形地貌与人的关系。

笔者在《广深双城记》第一篇《广深比什么？》提出：广深竞争不可避免，合作也不可避免！但当前必先谈“竞”，后方能谈“合”。

在第二篇《广深争天时》分析对比双城共同面临的天时和各自拥有的历史机遇。结果深圳比广州稍胜！

然“天时不如地利”！

本篇乃第三篇《广深争地利（上）》，看广州能否在“地利”和“务地利”（经营土地的能力）上扳回一局？

1.地理位置之比

广州位于广东省中心位置，珠三角的核心点，在粤港澳大湾区中也位于中间。拥有肥沃的大片冲积平原，东西南北路路通达，珠江在市中心蜿蜒而过。广州有多年历史积淀，文化厚重，地理位置十分优越，乃名符其实的祖国南大门。

深圳位于广东省的中南部，属于珠三角东南部腹地，东西临海，有山海胜景，空气优良，气候宜人。毗邻全球城市综合排名前十（年第六）的香港，地理位置同样十分优越。深圳建市不过40年，文化历史相对北上广一线城市显得十分浅短，但身无包袱，朝气十足。

相对而立之年的深圳，多年前就被朝廷极度重视的广州，地理位置优势明显。广州虽海岸线不及深圳，缺失海天景致，但胜在珠江穿城而过，江城风貌有加分。它还完美地拥有珠江口，使得航运的吞吐量巨大，至今仍为华南首位！再加上国际综合交通枢纽的地位，广州在地理位置综合对比上显然胜过深圳。

2.战略地势之比

打开珠三角地图看看。

广州很有趣，像一只从珠江口往珠三角腹地拼命爬的千年老海龟，呈唯我独尊之势。

它头顶韶关新丰，东枕惠州龙门，左爪抓住清远，左脚蹭着佛山，右爪摁着惠州，右脚蹬住东莞，尾巴贴着佛山甩向中山，尾尖探入珠江入海口，努力往珠三角内陆扩张着自己的影响力。

深圳也很形象，像一只年轻力壮、快速划水前进的大海豚，我们称之为“鲲”！

它头擎东莞，腹抵香港，臀拱惠州，宝安为嘴伸往珠江口，南山为鳍划入伶仃洋，大鹏为尾探入大亚湾，呈弹射起步之势。

曾在深圳工作多年的盐田港前局长杨显锋形容，深圳别称鹏城，它的腾飞得益于东西两翼，即原宝安县城东西两侧地区。东翼盐田港，西翼宝安机场，就是大鹏鸟的两个翅膀！鲲跃出海面，长出双翅，变成大鹏鸟，展翅高飞。现深圳市民中心和市政府的造型就是按大鹏展翅象征意义而建造的。

广州接壤六市，西接同城兄弟佛山，哥俩虽不至于好到穿同一条裤管，但同城多年，因产业结构无太大重叠，故相争事少，合作渐多；富邻东莞和有点钱的中山，与广州联系不算很紧密，倒是惠州西北的龙门县更喜欢靠向广州，韶关人同样喜欢南下羊城。市中心离广州很近的清远，由于没被纳入珠三角和大湾区，郁闷到了极处，更恨不得全身心黏上广佛。与穗没有相邻的肇庆，在广佛肇一体的旗号下同广佛称兄道弟，承接了不少广佛两地的产业转移。

深莞惠的关系如何？深圳溢出来的人财物，往往被莞惠两邻照单全收。莞惠捂住嘴偷着乐的同时，又担忧本地最有钱的人跑深圳买房享受去了、最有能力的人跑深圳打拼去了，把最高端的消费和最强的劳动力拱手让给深圳。他们还担心被深圳房价的高烧传染，使自身的调控压力被迫加大。深莞惠三者的关系十分微妙，有点像魏蜀吴三国的关系。

作为中国金融中心老三的深圳同世界金融中心香港本连在一起，但由于有关区的阻隔，还有政治制度和文化的差异，双方难以大合作和大交融。深港一体是考验中央和地方智慧的一个挑战！

广州作为省会，全省各市的政商头头脑脑都喜欢隔三岔五地入穗联络。经济欠发达地区由于常年受惠于广州老大哥的财政转移扶持，多少都有感恩之心，对大哥自然十分崇拜和客气。在强省会的政策下，广州对省内其它城市的辐射力和渗透力将越来越强。作为国际商贸中心和国际交通枢纽的广州，对全国的辐射力也日渐加强。得益于优越的地理位置，广州的战略发展纵深很有优势，除了南向之外，其它方向几乎都有着无限的扩展空间。

深圳单打独斗的能力很强，对全国的人才吸引力强于广州，但它对广东其它兄弟城市的帮助不是很大，他们之间的来往自然也不会十分亲切，故深圳对省内兄弟城市的辐射力有限。在对全国各地的辐射能力和影响力也暂时比不上广州。深圳土地面积狭小，西有珠江口阻隔，南有香港关区拦截，东南直接面海，其发展战略纵深很受限制。

故在战略地势上，广州胜深圳。

3．土地体量之比

面积比较

广州以平方公里完胜深圳的平方公里。深圳面积仅为上海的1/3，广州的1/4，北京的1/8，重庆的1/40！

广州市区建成区面积为平方公里，占全市面积17.8%；深圳市区建成区为平方公里，占全市面积48%。可见今后，广州的可发展物理空间比深圳要大得多。

建设用地体量的比较

深圳面积平方公里，年《深圳市基本生态控制线管理规定》明确了基本生态控制线范围为平方公里，一下子占了总面积的近一半。深圳只能在平方公里的土地上腾挪，扣除其它用地47平方公里，可建设用地为平方公里（00公顷）。

广州市至年城乡建设用地总规模控制在平方公里以内，扣除其它用地平方公里，建设用地规模控制在平方公里以内。

对，广州完胜深圳！在广州人口没有大幅超过深圳、深圳经济总量没有大幅超越广州的情况下，深圳在用地上分明比广州更加捉襟见肘！

纵观近十年，广州手中有粮、心中不慌，用地斡旋空间比深圳大很多，故房价也表现得较平稳，起伏不大，有章可循，易于预判。深圳却恰恰相反，完全不按章法出牌，处处出人意料。正因如此，在土地和房价上，深圳的话题自然比广州更多、更深刻、更吊诡，且三言两语还真说不清楚！

把深圳说清楚了，广州自然就好理解，这样才能在土地这个核心“地利”因素和“务地利”（经营土地）的能力上决出两地的胜负！

4、深圳的紧箍咒

◎少与贵：深圳的标签

地价高、房价高、生活成本高，企业和人员外流，其问题的核心都指向土地供给不足！

那么，为何深圳的用地如此紧张？

因为深圳是一个县级区域面积上的省级经济体!

以下的分析，对敏感于数字的看官来说，是十分有趣的，因为深圳房价与土地的恩怨情仇简直可以写一篇荡气回肠的小说了！

对数字不敏感者，看看图就明白了，无非小学级别的数学题而已！

这些简单的数学题，还可以连破两个在深圳房奴心中的“不解之谜”！

“十三五”规划中，深圳明确规定了工业用地占城市建设用地比重不低于30%，于是划出最低平方公里的“工业红线”。这个30%的比例比很多一线城市都高啊！广州该比例为25%！可见，土地资源更少的深圳，产业用地红线，直接挤占了住宅用地的指标！

不解之谜一：上图帮助大家理解为何年，深圳的房价无征兆暴增的原因。

从对比年，深圳用一年时间暴增了元/平方，等于增加了广州年的均价！这让很多持币待购的刚需者猝不及防，并完美错过年的最佳置业机会！

自年始，深圳的房价一骑绝尘，别说广州连尾灯都望不到，北京和上海也都望尘莫及！

年深圳二手房房价更是以元高居全国榜首！全国排第五的广州以元与之相比只有45.3%！也就是说，在深圳买一套房，在广州可以买2.2套！这就是为何大家都说广州是四大一线城市房价洼地的原因。

◎指标：深圳的紧箍咒

到年，深圳规划释放的土地供应量仅有平方公里，这里面大部分用于综合交通、市政设施、文化卫生教育等！十三五期间甚至只有平方公里的3.6%（90公顷）可用于新增住宅用地，而在年就供应了39.7公顷，到年余下的只有50.3公顷可用于住宅用地！

也就是说，到年，深圳一度只剩下50公顷（即50万平方米，即0.5平方公里）的指标给未来四年的住宅用地使用。

什么情况？

不解之谜二：上图帮助大家理解为何整个年，深圳住宅用地奇迹般零供应！

年前8月，北京和上海分别供应了和公顷的住宅用地，广州推出了公顷，而深圳年却是宅地零供应！

这种背景下，17年年中，深圳被迫调规，上报国务院调整到年的控规。先把手伸向农地，让耕地保有量由公顷缩减至公顷，匀出公顷；再从非建设用地中腾出公顷。凑出了公顷，加上原建设用地控规的00公顷，达到公顷。

一番神操作，终使年到年住房用地有米下锅了！

但下锅也是一小把一小把地抓着。

深圳在年仅推15.8公顷，年为17公顷。可怜兮兮的！

反观广州，年建设用地宗，用地面积.49公顷，其中住宅用地91宗，用地面积.65公顷。也就是说，年广州推地等于深圳同期的33倍！

深圳旁观着多么酸而不爽！

有粮草在手的深圳，年推出.2公顷的居住用地，公顷的产业用地！但即便如此，也只是广州居住用地的50%多一点，产业用地的40%而已。

居住加产业用地合计四五百公顷这点粗粮，对于需要跑在全国前头的伟大复兴排头兵的深圳来说，仍然是杯水车薪啊！

◎扩权：深圳的小礼包！

深圳的人均居住面积只有19.7平，低于广州的25平，距离东京都32.4平、纽约40平、旧金山46.5平的水平存在较大差距，仅高于香港的15平。

深圳要实现十四五规划的目标任务，实现每年新增50-60万人口人口，而十年内达到万是必须的！

而有专家称，深圳以平方公里建设用地，实现万人口的体量并实现各类社会经济发展目标的达标，几乎是不可能的！

但拥有空前有利“天时”的深圳可不能栽倒在“地利”之上！

深圳必须在土地问题上取得突破！方能破局！

此时，一声惊雷响起！

年10月11日，深圳收到的建市四十周年“政策大礼包”中有一个关于土地的“小礼包”，“小礼包”提到“本由国务院授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地的审批事项委托深圳市政府批准。”虽未见土地扩容方案，取而代之的是土地管理上的“扩权”。但永久基本农田铁打不动，增量的土地就相当有限，所以充其量就一个“小礼包”，还是无法从根本上解渴！

◎王炸：30平方公里

就搬迁东莞之举，任正非受访表示：深圳没有大块的工业用地。现代工业需要大量土地，而土地越来越贵，产业成长空间就会越来越小。

可能受“华为跑了”的刺激，年底深圳史无前例地一次性推出30平方公里产业用地！

有人会问华为，现在深圳推出30平方公里的产业用地，会否后悔搬走了？

东莞人会抢着回答，华为仅用区区的6.5亿就在东莞竞得楼面价仅为元的松山湖商住地块，而在你们深圳，这后面加一个0都不一定能拍到！

而任正非在波光粼粼的松山湖畔，感受着云淡风轻，轻轻松松就拍板先给员工盖3万套住房，价格仅元每平，只有你们深圳的六分之一！

深圳年一宗龙岗区平湖街道工业用地起拍价为万元/亩；今年1月4日罗湖区清水河街道一工业用地起拍价2.86亿，起拍单价为万元/亩！

而广州年工业土地的成交均价为93.5万/亩，是广州均价的16倍，广州看着也真的酸而不爽啊！

◎飞地：深圳的乾坤大挪移！

说回深圳一次性推出的30平方公里。

广州在-年五年间也只共推出22.65平方公里工业用地，加上年推出的4.9平方公里，六年合起来都没有深圳一次性30平方公里这么豪！上海面积比深圳大两倍多，整个十三五期间新增的产业用地也不到30平方公里。

为何深圳在用地指标如此紧张的情况还敢如此之豪？

深圳一直将稀缺的土地资源倾斜到工业用地上，但平方公里工业地规划体量也并不宽裕，难以支撑如此的大手笔。

深圳市心中有数，这30平方公里，其中有25在本市区域，有5在深汕经济合作区解决。这个深汕特区其实就是飞地模式。该区由汕尾鹅埠、小漠、鲘门、赤石四镇组成，总面积.3平方公里，可建平方公里！也就是深圳还手握平方公里的建设用地，按深圳的个性，工业用地占比不低，大几十平方公里肯定是有的！

笔者十年前就到过该区域，就一荒芜的海边地。前年曾驱车看过该区，高楼、道路、填海等建设如火如荼，深圳速度也同样适用当地。

广佛两地在清远肇庆等地合作投资的工业园区，严格来说并不是飞地，土地仍然属于当地，财税分成而已。而深汕经济合作区的GDP是纳入深圳的。年深汕经合区只有53亿GDP纳入深圳统计，真系“鸡碎咁多”！但该区已从广东省战略提升到国家战略层面，足可载入史册，这是不可同日而语的。

在工业用地的解决方案上，深圳的飞地虽然比广州的传统做法看起来似乎更加时髦且先进，但那是无耐之举而已，谁愿意拿钱砸到公里开外别人家一贫如洗的土地上，然后苦劝上门客跑老远跨过诺大一个惠州去安家？

5.决战城中村

至年，深圳住房自有率仅为23.7%，为大湾区11个城市中最低，远远低于香港的49%、广州的54.9%及全国的73.9%。

深圳房源如此之少，大批年轻人只能租住在城中村。现在深圳租房人群几近80%，大概有0万人租房，其中约万人租住在城中村。深圳市内近几年都在用存量土地发展，动迁城中村拆旧建新其实是一直是深圳市政府思考的老大难问题。奈何商品房价太高，动迁拆困难重重且成本过高。在完美错过房价在两三万这个机遇期之后，深圳对城中村的开刀一直难有大的作为。

年3月《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（-）》指出“不急功近利”、“不大拆大建”、“高度重视城中村保留”。为困扰深圳多年的城中村改造问题，指明了由“拆”变“治”方向。

PK的另一方，广州是否就高枕无忧，胜券在握了？

也不尽然！

广州也有劣势，最明显的劣势就是区域发展很不均衡。

广州有很发达的主城区，像越秀，海珠，荔湾，天河等，也有北接韶关的从化这样的“山卡拉”。

广州虽然很大，但人口大部分集中在主城区，而中心城区要比北京、上海小得多，所以广州的人口十分密集。而深圳各区的发展相对均衡一点，所以人口相对分散，不会太挤在一起。

广州和深圳的人口差距不算很大，故广州主城区其实比深圳还挤。

而广州主城区的新增全新用地几近弹尽粮绝，在主城区域拿地，基本要靠拆迁和旧改。

康乐村是广州最大的城中村之一，它和附近鹭江、五凤等城中村连接成片，是中国成衣制造最重要的产地，中国超过一半中低端女装成衣，就在这里生产。

汇聚了一万多家制衣小厂和成衣店，从业者超过30万，这片区在中山大学附近，业界有“全国纺织看华南，华南纺织看中大”的说法。

这里的城中村十分恐怖，广州市中心的房价也高达7-8万+,拆迁拿地的成本太高。此地如果一拆，服装店老板去哪里再开店？员工到哪里安置？到哪里找得到这么低的租金，行业又如何找到如此完善的产业链配套呢？

前年，号称足不出村就可以组装世上任何一款汽车，全球独此一家的广州陈田汽车配件城，在钩机三下五除二的一扫，称霸全球的王者主立即灰飞烟灭。商户门即使迁到其它两个地方去了，可整个产业链和生态都被破坏矣！此地虽脏乱差到了极处，也没有给政府带来税源，但这里汇聚了大量的“专业人士”，如有必要，他们能够把地球上都没有的汽车短时间内组装出来！历史悠久的陈田，已经成为一个知名品牌，就如此甄灭了，可惜之至！

陈田刚拆，酷爱汽车的笔者还专程驱车去现场吊唁，看着一片瓦砾，想起堪称“鬼才”的汽车人垂头丧气搬迁的景象，眼眶不禁湿润起来！对于强拆，为政者请慎之！

广州应该也意识到强拆对历史形成产业的破坏，所以近年广州所拍卖的土地大部分都放在郊区，有意识引导人口往郊区去。

笔者在旧区拆迁难度上，采用“政府难度指数”、“租户痛苦指数”和“土著业主狂欢指数”来衡量，这三个指数，其实深圳和广州都是半斤八两，同病相怜！

但在城中村的解决方案上，广州是疏散加强拆并举，深圳是由拆转治，深圳优于广州！

在城中村的管治水平上，从环境卫生和智能化管理等综合方面上，深圳明显胜过广州！

6.中医疗法

根据戴德梁行的最新数据，年一季度，深圳商用办公楼的空置率上升至24.6%，高于北京的13.8%、上海的21%、广州的5.2%。深圳经济总量最大、最活跃南山区的写字楼空置率上升至34.8%，前海写字楼空置率更是高达66%。

深圳建设用地供给的严重失衡，导致地产市场的“冰火两重天”：

一头是：居住用地极度紧缺，供需矛盾尖锐，商品房价格暴涨，房地产高烧不退。

另一头是：工业厂房空转率及商业物业空置率持续攀升。

所以深圳楼市的问题，根本上不是土地紧缺，而是土地供给结构性失衡造成的。

投机者正是看到这个真相，才敢于豪赌、爆炒深圳楼市。深圳的豪宅才会在新冠疫情之下成为热钱避险的港湾。

要击退病毒，针对假离婚者等缝缝补补的政策犹如小儿退热贴，治标不治本。

要彻底治愈房价的高烧，解开紧箍咒，需要用中医疗法，从结构上，立体系统地去辩证用药！

具体如何做，不是本文的内容。有兴趣的看官可以留意笔者关于深圳十四五期间土地和房价关系的分析《深圳：左右为难！》

7.地利的上半场赛果

作为经济晴雨表的写字楼租金及满租率上，广州完胜深圳。

在工业用地上，虽然深圳手握“飞地”王牌，但未必能成为“王炸”，可以预见十四五期间，深圳并不宽裕。而广州的工业用地储量还是充足的，企业落户广州搞工商业，土地成本要比在深圳低很多，这点广州胜深圳。

由于居住用地不能飞到离本土之外的地方，所以深圳在居住用地上的捉襟见肘不容易解决，这是深圳发展很大的一个限制，深圳房价的高烧估计不容易退。这个板块，广州同样完胜深圳。

近、中、远期可建设用地的体量甚至可以决定了一个城市的未来！

在这个“地利”指标上，以目前广深双城的条件和状况来预测，综合运营效果来说，广州比深圳更有优势！

地利的上半场，广州胜出！

按：笔者看到市面上在城市之间作对比分析的文章，往往讳莫如深，比来比去总是粉饰太平、皆大欢喜，总没个结果，看得不过瘾。故斗胆在自我粗陋的认知上把广深两城比一比，当然肯定无法全面客观，请看官勿较真，权当娱乐即是！

广深地利之争第二大部分将在《广深双城记（四）》里展开，对广深两地土地承载财富的PK、大交通之争、地形地貌的堪舆关系等进行分析。

欲知地利下半场之争，广深最终谁胜谁负，且听下回分解！